El subarrendamiento de una vivienda alquilada es una práctica que genera numerosas dudas tanto a inquilinos como a propietarios. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula esta figura de forma estricta, estableciendo requisitos claros que deben cumplirse para evitar consecuencias legales graves. En este artículo analizamos en profundidad cuándo está permitido el subarriendo, qué diferencia existe con la cesión del contrato y qué ocurre si se realiza sin autorización.
Qué es el subarrendamiento según la LAU
El subarrendamiento consiste en que el inquilino titular de un contrato de arrendamiento cede total o parcialmente el uso de la vivienda a un tercero (subarrendatario), a cambio de una renta. Es decir, se genera una relación jurídica nueva entre el arrendatario original y el subarrendatario, mientras el contrato principal entre propietario e inquilino sigue vigente.
El artículo 8 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (modificada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda), establece el régimen jurídico del subarrendamiento para viviendas:
«La vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.»
Esta redacción implica dos requisitos fundamentales que deben darse de forma simultánea para que el subarrendamiento sea legal.
Requisitos legales para subarrendar con validez
Consentimiento escrito del propietario
El primer requisito es obtener el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. No basta con una autorización verbal ni con el silencio del propietario ante una solicitud. La LAU exige que conste documentalmente esta autorización.
En la práctica, lo más recomendable es que el consentimiento se recoja en una cláusula específica dentro del contrato de arrendamiento de vivienda original, o bien mediante un anexo firmado por ambas partes posteriormente.
Subarrendamiento solo parcial
El segundo requisito es que el subarrendamiento sea parcial, nunca total. Esto significa que el inquilino titular debe seguir ocupando parte de la vivienda. El subarriendo total de la vivienda no está permitido en ningún caso bajo la LAU para arrendamientos de vivienda habitual.
En otras palabras, si el inquilino abandona completamente el inmueble y lo cede a un tercero, no estamos ante un subarrendamiento válido, sino ante una cesión irregular o un incumplimiento contractual grave.
Diferencia entre subarrendamiento y cesión del contrato
Es fundamental distinguir estas dos figuras, ya que tienen consecuencias jurídicas muy diferentes:
| Concepto | Subarrendamiento | Cesión del contrato |
|---|---|---|
| Definición | El inquilino cede parte del uso a un tercero | El inquilino transmite toda su posición contractual a otro |
| Regulación LAU | Art. 8: permitido si es parcial y con consentimiento escrito | Art. 8.1: prohibida sin consentimiento del arrendador |
| Relación con propietario | El arrendatario sigue siendo parte del contrato principal | El cesionario sustituye completamente al arrendatario original |
| Ocupación del inmueble | El arrendatario debe seguir viviendo en la vivienda | El arrendatario abandona la vivienda |
La cesión del contrato de arrendamiento está regulada en el mismo artículo 8 de la LAU, que establece que no se permite sin el consentimiento escrito del arrendador. A diferencia del subarrendamiento, en la cesión el inquilino original deja de ser parte del contrato, siendo sustituido íntegramente por el nuevo arrendatario.
Límite de precio en el subarrendamiento
Otro aspecto crucial que establece el artículo 8.2 de la LAU es el límite económico del subarrendamiento:
«El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.»
Esto significa que el inquilino no puede lucrarse con el subarrendamiento cobrando más de lo que paga al propietario por el total de la vivienda. Si el inquilino paga 900 euros mensuales de renta, el conjunto de lo que cobre a los subarrendatarios no puede superar dicha cantidad.
Ejemplo práctico de cálculo
Supongamos que María tiene alquilado un piso de 80 m² por 1.000 euros al mes. Con consentimiento escrito del propietario, decide subarrendar una habitación de 15 m² a Carlos.
- Superficie total de la vivienda: 80 m²
- Superficie habitación subarrendada: 15 m²
- Proporción: 15/80 = 18,75%
- Precio máximo del subarrendamiento: 1.000 € × 18,75% = 187,50 €/mes
María no podría cobrar a Carlos, por ejemplo, 350 euros mensuales, ya que estaría excediendo el límite legal y obteniendo un beneficio prohibido por la LAU.
Este límite protege tanto al propietario (que no consintió un uso especulativo de su vivienda) como al subarrendatario (que no debe pagar precios abusivos).
El subarrendamiento de habitaciones: régimen específico
El alquiler de habitaciones sueltas dentro de una vivienda es la forma más habitual de subarrendamiento parcial. Sin embargo, hay que diferenciar dos situaciones:
Cuando el propietario alquila directamente una habitación
Si el propietario arrienda solo una o varias habitaciones de su vivienda, manteniendo él su residencia en el inmueble, no estamos ante un subarrendamiento. Se trata de un arrendamiento de habitación directo, que se rige por el Código Civil (artículos 1542 y siguientes) y no por la LAU, ya que esta última solo se aplica a viviendas completas destinadas a residencia habitual.
Para estos casos, en contratosdealquiler.es disponemos de un contrato específico de arrendamiento de habitación, adaptado a la normativa del Código Civil.
Cuando el inquilino subarrienda habitaciones
Si quien alquila la habitación es el arrendatario de la vivienda (no el propietario), entonces sí estamos ante un subarrendamiento parcial regulado por el artículo 8 LAU. Se requiere:
- Consentimiento escrito del propietario
- Que el arrendatario siga residiendo en la vivienda
- Que el precio no exceda la proporción correspondiente de la renta principal
Consecuencias del subarrendamiento no autorizado
El subarrendamiento sin consentimiento del propietario constituye un incumplimiento contractual grave que faculta al arrendador para resolver el contrato y recuperar la vivienda.
El artículo 27.2.c) de la LAU establece expresamente como causa de resolución:
«El subarriendo o la cesión inconsentidos.»
Esto significa que el propietario puede:
- Resolver el contrato de arrendamiento de forma inmediata
- Exigir el desahucio del inquilino y del subarrendatario
- Reclamar daños y perjuicios si los hubiere
Jurisprudencia relevante del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha confirmado reiteradamente que el subarriendo sin autorización es causa suficiente de resolución, incluso cuando el propietario haya tenido conocimiento de la situación y no haya actuado inmediatamente. La Sentencia del TS de 14 de marzo de 2017 (rec. 2477/2014) recuerda que el consentimiento debe ser expreso y escrito, sin que quepa deducirlo del silencio o la tolerancia del arrendador.
Situación del subarrendatario de buena fe
El tercero que ocupa la vivienda como subarrendatario, aunque haya actuado de buena fe (desconociendo que no había autorización), no tiene derecho a permanecer en el inmueble una vez resuelto el contrato principal. Su única vía sería reclamar al arrendatario original los daños causados por haberle engañado.
Cláusulas habituales sobre subarrendamiento en los contratos
La mayoría de los contratos de arrendamiento de vivienda incluyen una cláusula expresa de prohibición de subarrendamiento y cesión, salvo autorización escrita del propietario. Esta cláusula refuerza lo que ya establece la LAU, pero aporta claridad y evita interpretaciones.
Un ejemplo de redacción habitual sería:
«El arrendatario no podrá subarrendar total ni parcialmente la vivienda, ni ceder el contrato de arrendamiento, sin el previo consentimiento escrito del arrendador. El incumplimiento de esta cláusula facultará al arrendador para resolver el contrato conforme al artículo 27.2.c) de la LAU.»
En los contratos que generamos en contratosdealquiler.es, nuestro equipo de abogados especializados en arrendamientos incluye cláusulas adaptadas a la legislación vigente, garantizando la seguridad jurídica de ambas partes.
Subarrendamiento en locales comerciales: régimen diferente
Es importante señalar que el régimen del subarrendamiento es distinto cuando se trata de locales comerciales. El artículo 32 de la LAU establece que, salvo pacto en contrario, el arrendatario de un local de negocio puede subarrendarlo o ceder el contrato sin necesidad de consentimiento del arrendador.
Esta diferencia radical se explica porque en el ámbito empresarial se presume mayor autonomía de la voluntad y porque el local puede ser transmitido junto con el negocio.
Para quienes necesiten formalizar un arrendamiento de uso distinto de vivienda, disponemos del contrato de arrendamiento de local comercial adaptado a estas especialidades.
Cómo solicitar autorización para subarrendar
Si eres inquilino y necesitas subarrendar parte de tu vivienda, te recomendamos seguir estos pasos:
- Consulta tu contrato para verificar si existe prohibición expresa o alguna cláusula que regule la posibilidad de subarriendo
- Comunica tu intención al propietario por escrito, explicando:
- Qué parte de la vivienda deseas subarrendar
- A quién (datos del futuro subarrendatario)
- Por qué duración
- A qué precio (respetando el límite legal)
- Solicita la autorización por escrito, preferiblemente mediante un anexo al contrato firmado por ambas partes
- Conserva toda la documentación para evitar problemas futuros
El propietario no está obligado a conceder la autorización. Si la deniega, el inquilino debe aceptar esa decisión y abstenerse de subarrendar.
Subarrendamiento turístico: una zona de especial conflicto
Un caso cada vez más frecuente es el del inquilino que pretende subarrendar la vivienda (o parte de ella) para uso turístico a través de plataformas como Airbnb o similares.
Este supuesto presenta varias complejidades añadidas:
- Requiere igualmente consentimiento escrito del propietario para cualquier forma de subarriendo
- Puede incumplir normativas autonómicas y locales sobre viviendas de uso turístico (VUT)
- Puede infringir los estatutos de la comunidad de propietarios si prohíben el uso turístico (art. 17.12 LPH)
- Suele estar expresamente prohibido en muchos contratos de arrendamiento actuales
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 10 de diciembre de 2020, avaló que las comunidades de propietarios puedan prohibir el alquiler turístico por mayoría cualificada de 3/5, lo que complica aún más la viabilidad de estas prácticas.
Resumen: puntos clave sobre el subarrendamiento LAU
- El subarrendamiento de vivienda solo es legal si es parcial y cuenta con consentimiento escrito del arrendador
- El precio del subarriendo nunca puede superar la renta del contrato principal
- El subarriendo no autorizado es causa de resolución del contrato (art. 27.2.c LAU)
- La cesión del contrato es diferente del subarriendo y también requiere consentimiento escrito
- En locales comerciales, el régimen es más flexible y se permite el subarriendo salvo pacto en contrario
Contar con un contrato de arrendamiento bien redactado, que contemple expresamente estas situaciones, es la mejor forma de prevenir conflictos. En contratosdealquiler.es, nuestros contratos están elaborados por abogados especializados y actualizados conforme a la última reforma de la LAU.