Una de las principales fuentes de conflicto entre arrendadores y arrendatarios es determinar quién debe asumir cada gasto durante la vigencia del contrato de alquiler. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un marco claro, pero permite cierta flexibilidad mediante pactos expresos. En este artículo analizamos en detalle qué gastos corresponden al propietario, cuáles al inquilino y qué requisitos deben cumplirse para repercutir determinados conceptos.
Marco legal: el artículo 20 de la LAU como referencia clave
El artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (última reforma por Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) regula los gastos generales y servicios individuales en el arrendamiento de vivienda habitual.
Este precepto establece una regla general importante: los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización corresponden, en principio, al arrendador. Sin embargo, las partes pueden pactar que estos gastos sean a cargo del arrendatario.
Requisitos para repercutir gastos al inquilino
Para que el propietario pueda repercutir gastos generales al inquilino, el artículo 20.1 LAU exige tres condiciones acumulativas:
- Pacto expreso: debe constar por escrito en el contrato de arrendamiento.
- Importe anual determinado: a la fecha del contrato debe especificarse el importe anual de dichos gastos.
- Actualización limitada: solo pueden incrementarse anualmente según la variación del IPC (o índice pactado), salvo para nuevos servicios no existentes al celebrar el contrato.
Si no se cumplen estos requisitos, el propietario no podrá exigir el pago de dichos conceptos al arrendatario, aunque así lo hubiera previsto verbalmente.
Tabla comparativa: gastos del propietario vs. gastos del inquilino
| Concepto | Propietario | Inquilino | Observaciones |
|---|---|---|---|
| IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) | Por defecto | Si se pacta expresamente | Art. 20 LAU: requiere importe determinado |
| Comunidad de propietarios | Por defecto | Si se pacta expresamente | Incluye gastos ordinarios y extraordinarios |
| Tasa de basuras | Por defecto | Si se pacta expresamente | Tributo municipal vinculado al inmueble |
| Suministros (luz, agua, gas) | No | Siempre | Consumos individualizables |
| Internet y telecomunicaciones | No | Siempre | Servicios contratados por el inquilino |
| Reparaciones por habitabilidad | Siempre | No | Art. 21.1 LAU: conservación de la vivienda |
| Pequeñas reparaciones por uso | No | Siempre | Art. 21.4 LAU: desgaste ordinario |
| Seguro del continente | Siempre | No | Protege la estructura del inmueble |
| Seguro del contenido | No | Opcional | Protege los bienes del inquilino |
| Certificado energético | Siempre | No | RD 235/2013: obligación del propietario |
El IBI en el alquiler: ¿quién lo paga realmente?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal que grava la titularidad de derechos sobre bienes inmuebles. El sujeto pasivo es siempre el propietario según la normativa tributaria (art. 63 del Real Decreto Legislativo 2/2004, que aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
No obstante, el propietario puede repercutir civilmente este importe al inquilino si así se pacta expresamente en el contrato, cumpliendo los requisitos del artículo 20 LAU.
Ejemplo práctico de repercusión del IBI
Supongamos un contrato de alquiler firmado el 1 de enero de 2024 con las siguientes características:
- Renta mensual: 850 €
- IBI anual 2024: 540 €
- Comunidad mensual: 65 € (780 € anuales)
Si el contrato incluye una cláusula válida de repercusión, el inquilino pagaría:
- Renta mensual: 850 €
- IBI mensualizado: 45 € (540 € / 12 meses)
- Comunidad: 65 €
- Total mensual: 960 €
Para el segundo año, si el IPC interanual es del 3%, los gastos repercutibles se actualizarían:
- IBI máximo repercutible: 540 € × 1,03 = 556,20 € anuales
- Comunidad máxima: 780 € × 1,03 = 803,40 € anuales
Es fundamental que esta distribución de gastos quede claramente especificada al redactar el contrato de arrendamiento de vivienda, evitando futuras disputas.
Gastos de comunidad de propietarios: ordinarios y extraordinarios
Los gastos de comunidad merecen especial atención porque incluyen conceptos muy diversos. La Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 9.1.e), obliga a los propietarios a contribuir a los gastos generales, pero esto no impide su repercusión al arrendatario.
Gastos ordinarios de comunidad
Son aquellos previsibles y recurrentes:
- Limpieza de zonas comunes
- Mantenimiento de ascensor
- Electricidad de escalera y garaje comunitario
- Jardinería
- Conserjería o portería
- Seguro de la comunidad
- Administración de fincas
Gastos extraordinarios: derramas
Las derramas por obras de mejora, rehabilitación o reparaciones extraordinarias generan frecuentes conflictos. El criterio mayoritario de la jurisprudencia considera que, salvo pacto expreso en contrario, las derramas extraordinarias corresponden al propietario, ya que incrementan el valor del inmueble.
El Tribunal Supremo, en sentencias como la STS 501/2014, de 7 de octubre, ha establecido que los gastos extraordinarios de comunidad no pueden considerarse automáticamente incluidos en las cláusulas genéricas de repercusión.
Reparaciones en el piso de alquiler: artículo 21 LAU
La distinción entre reparaciones a cargo del propietario y del inquilino es una de las cuestiones más litigiosas en materia arrendaticia. El artículo 21 LAU establece un sistema dual.
Reparaciones del propietario: conservación de habitabilidad
Según el artículo 21.1 LAU, el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
Esto incluye:
- Averías en instalaciones de fontanería empotradas
- Problemas estructurales (humedades por defectos constructivos)
- Reparación o sustitución de caldera por obsolescencia o avería no imputable al uso
- Impermeabilización de cubiertas y fachadas
- Renovación de instalación eléctrica obsoleta o insegura
- Sustitución de ventanas que no cierran correctamente por deterioro natural
El inquilino debe comunicar al propietario la necesidad de reparación en el plazo más breve posible, pudiendo realizar las urgentes para evitar un daño inminente, con derecho a reclamar posteriormente su importe (art. 21.3 LAU).
Reparaciones del inquilino: desgaste por uso ordinario
El artículo 21.4 LAU dispone que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Ejemplos típicos:
- Cambio de bombillas y fluorescentes
- Sustitución de grifería por desgaste
- Reparación de cisternas
- Cambio de enchufes e interruptores
- Sustitución de cerraduras (salvo fallo estructural)
- Pequeños desperfectos en pintura por uso normal
- Cambio de juntas de electrodomésticos
El criterio jurisprudencial del "pequeño importe"
La jurisprudencia ha interpretado que las "pequeñas reparaciones" son aquellas cuyo coste no supera ciertos umbrales razonables. Aunque no existe un límite legal, las audiencias provinciales suelen considerar "pequeñas" aquellas inferiores a 150-200 €, si bien depende del contexto y del valor de la renta.
Suministros y servicios individualizables
Los gastos de suministros cuyo consumo pueda individualizarse corresponden siempre al arrendatario, sin necesidad de pacto expreso. El artículo 20.3 LAU es claro: "los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario".
Esto incluye:
- Electricidad: factura según consumo real
- Agua: contador individual o prorrateo comunitario
- Gas natural o butano: consumo del inquilino
- Calefacción central: si existe contador individualizador
- Internet y telefonía: contrato a nombre del inquilino
Titularidad de los contratos de suministro
Es recomendable que el inquilino ponga los contratos de suministro a su nombre durante la vigencia del arrendamiento. Esto evita problemas de impagos que repercutan en el propietario y facilita la gestión de reclamaciones.
Si los suministros permanecen a nombre del propietario, pueden surgir conflictos si el inquilino deja de pagar. Por ello, en el contrato de arrendamiento de vivienda conviene especificar la obligación del arrendatario de cambiar la titularidad en un plazo determinado.
Gastos de formalización del contrato
El artículo 20.2 LAU establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica (empresa o sociedad).
Cuando el arrendador es persona física, la LAU no impone una distribución concreta, por lo que las partes pueden acordar libremente quién asume:
- Honorarios de agencia inmobiliaria
- Gastos notariales (si se eleva a público)
- Redacción del contrato por profesionales
En la práctica, cuando el propietario es particular, es habitual que los honorarios de agencia se compartan o que asuma el coste quien ha contratado los servicios del intermediario.
Seguro del hogar: continente y contenido
El seguro de la vivienda distingue dos coberturas diferenciadas:
Seguro del continente
Cubre la estructura del inmueble (paredes, techos, suelos, instalaciones fijas). Corresponde al propietario, ya que protege su patrimonio. Además, si la vivienda está en régimen de propiedad horizontal, la comunidad suele tener un seguro colectivo que cubre elementos comunes.
Seguro del contenido
Protege los bienes muebles del interior (electrodomésticos, mobiliario, efectos personales). Es opcional y, si se contrata, corresponde a quien tenga interés en los bienes asegurados. Si el piso se alquila amueblado, el propietario debería asegurar su mobiliario; el inquilino, sus pertenencias personales.
Cómo documentar correctamente los gastos en el contrato
Para evitar conflictos, recomendamos incluir en el contrato de arrendamiento:
- Desglose claro de gastos: separar renta de gastos repercutibles, indicando el importe anual de cada concepto.
- Fecha de referencia: especificar el año fiscal de los importes indicados.
- Mecanismo de actualización: vincular los incrementos al IPC o índice de garantía de competitividad (IGC).
- Distribución de reparaciones: aunque la LAU ya lo regula, concretar ejemplos evita interpretaciones.
- Anexo de suministros: indicar los datos de contratos existentes y plazos para cambio de titularidad.
Si necesitas arrendar un espacio comercial, ten en cuenta que la distribución de gastos puede ser más flexible, ya que el régimen de alquiler de local comercial permite mayor libertad de pactos al tratarse de arrendamiento para uso distinto de vivienda.
Consecuencias del impago de gastos repercutidos
Cuando el inquilino incumple el pago de gastos válidamente repercutidos, el propietario puede:
- Reclamar extrajudicialmente: mediante burofax requiriendo el pago en plazo.
- Iniciar procedimiento de desahucio: el artículo 27.2.a) LAU permite resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cualquier cantidad cuyo pago corresponda al arrendatario.
- Reclamar judicialmente: mediante procedimiento monitorio o verbal según cuantía.
El Tribunal Supremo ha confirmado en reiterada jurisprudencia (entre otras, STS 180/2017) que el impago de gastos legítimamente repercutidos tiene la misma consideración que el impago de renta a efectos de resolución contractual.
Recomendaciones finales para propietarios e inquilinos
Para propietarios:
- Detallar todos los gastos repercutibles con importes concretos.
- Conservar justificantes de todos los pagos (IBI, comunidad, derramas).
- Comunicar anualmente al inquilino la actualización de gastos.
Para inquilinos:
- Revisar que el contrato cumpla los requisitos del art. 20 LAU antes de firmar.
- Solicitar copia de los últimos recibos de IBI y comunidad.
- Guardar todas las facturas de reparaciones realizadas.
La correcta distribución de gastos desde el inicio del arrendamiento es fundamental para una relación arrendaticia pacífica y duradera. Ante cualquier duda, consulta con profesionales especializados en derecho arrendaticio.