Cómo calcular la retención del 5% en un contrato de reforma
La retención del 5% en contratos de reforma constituye una garantía fundamental que protege al promotor frente a posibles defectos constructivos durante el periodo de garantía. Esta práctica, ampliamente reconocida en el sector de la construcción español, permite retener una parte del precio total hasta verificar que la obra cumple con las especificaciones pactadas. Nuestro equipo de profesionales analiza en profundidad cómo calcular, aplicar y gestionar esta retención conforme a la normativa vigente.
Qué es la retención del 5% y fundamento legal
La retención del 5% es un porcentaje del precio total de la obra que el promotor no abona al constructor en el momento de la recepción, manteniéndolo como garantía durante el periodo de responsabilidad establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). Aunque esta ley regula principalmente edificaciones de nueva construcción, sus principios se aplican por analogía en obras de reforma.
Según el artículo 1591 del Código Civil, el contratista de una obra se obliga a ejecutarla conforme a las condiciones pactadas, siendo responsable de los vicios constructivos. La retención actúa como mecanismo preventivo ante posibles incumplimientos o defectos ocultos que se manifiesten tras la entrega.
Diferencia entre retención y otras garantías
Es importante distinguir la retención del 5% de otras garantías:
- Retención económica: dinero efectivo que no se paga al constructor hasta finalizar el periodo de garantía
- Aval bancario: documento emitido por una entidad financiera que garantiza el mismo porcentaje, permitiendo al constructor cobrar el 100% al finalizar la obra
- Seguro de caución: similar al aval, pero emitido por una compañía aseguradora
Cuando se formaliza un contrato de reforma integral de vivienda, el promotor debe decidir si exige retención dineraria o acepta garantía mediante aval, siendo la primera más habitual en obras de pequeño y mediano tamaño.
Cómo calcular la retención del 5%: caso práctico
Veamos un ejemplo detallado de una reforma integral con presupuesto de 60.000 euros (IVA no incluido):
Datos de partida:
- Presupuesto de ejecución material (PEM): 60.000 €
- IVA aplicable (10% en reformas de vivienda según art. 91.Uno.2.11ª LIVA): 6.000 €
- Total presupuesto con IVA: 66.000 €
Cálculo de la retención:
- Base de cálculo: 60.000 € (sin IVA)
- Porcentaje de retención: 5%
- Importe retenido: 60.000 × 0,05 = 3.000 €
- IVA de la retención: 3.000 × 0,10 = 300 €
- Total retenido: 3.300 €
Desglose de pagos:
| Concepto | Base imponible | IVA (10%) | Total |
|---|---|---|---|
| Importe a pagar en recepción | 57.000 € | 5.700 € | 62.700 € |
| Importe retenido (5%) | 3.000 € | 300 € | 3.300 € |
| Total obra | 60.000 € | 6.000 € | 66.000 € |
En la práctica, cuando se firma el acta de recepción de obra, el promotor abona 62.700 € y retiene 3.300 € hasta que transcurra el plazo de garantía acordado.
Aplicación en obras por fases o certificaciones
En contratos con sistema de certificaciones mensuales, la retención del 5% se aplica sobre cada certificación parcial. Si la obra anterior tiene 6 certificaciones de 10.000 € cada una:
- Certificación 1: se abonan 9.500 € + IVA (retención: 500 €)
- Certificación 2: se abonan 9.500 € + IVA (retención: 500 €)
- Y así sucesivamente hasta acumular los 3.000 € de retención total
Este sistema es común en contratos de obra a precio cerrado de cierta envergadura, donde el seguimiento económico requiere mayor control.
Plazo legal para devolver la retención del 5%
El plazo para devolver la retención depende del periodo de garantía pactado en el contrato. La normativa establece diferentes plazos según la naturaleza de los elementos constructivos:
Plazos según la LOE (aplicables a edificación)
Según el artículo 17 de la LOE:
- 1 año: defectos de terminación o acabado de las obras (art. 17.1.a LOE)
- 3 años: vicios o defectos de elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad (art. 17.1.b LOE)
- 10 años: daños materiales en cimientos, soportes, vigas u otros elementos estructurales (art. 17.1.c LOE)
En reformas integrales de vivienda, lo habitual es establecer un periodo de garantía de 1 año desde la recepción para defectos de terminación, que es cuando procede devolver la retención del 5%. Para elementos estructurales o que afecten a la habitabilidad, la responsabilidad se extiende pero suele garantizarse mediante seguro decenal cuando es obligatorio.
Plazos habituales en reformas parciales
Para contratos de reforma de baño o cocina, donde no se modifican elementos estructurales, el periodo de garantía típico es:
- 6 meses a 1 año: garantía general de obra y materiales
- 2 años: garantía comercial de electrodomésticos y equipamiento
- 6 meses: sellados, juntas y elementos de estanqueidad
El contrato debe especificar claramente cuándo se procederá a la devolución de la retención. Un redactado tipo sería:
"El promotor retendrá el 5% del precio total de la obra (IVA incluido) hasta transcurridos 12 meses desde la fecha de recepción. Transcurrido dicho plazo sin que se hayan manifestado vicios o defectos imputables al constructor, se procederá a la devolución íntegra de la retención en un plazo máximo de 30 días."
Qué ocurre si aparecen defectos durante el periodo de garantía
La retención cumple su función cuando surgen defectos constructivos antes de su devolución. El procedimiento correcto es:
Paso 1: Notificación fehaciente del defecto
El promotor debe notificar por escrito al constructor los defectos detectados, preferiblemente mediante burofax o correo certificado. La notificación debe incluir:
- Descripción detallada del defecto
- Fecha de detección
- Documentación fotográfica
- Requerimiento de subsanación en plazo determinado (habitualmente 15-30 días)
Paso 2: Plazo de subsanación
El constructor tiene derecho a subsanar los defectos antes de que se ejecute la retención. Según jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 676/2013, de 11 de noviembre), el promotor debe dar oportunidad razonable de reparación antes de acudir a terceros.
Paso 3: Ejecución de la retención
Si el constructor no subsana en plazo, el promotor puede:
- Contratar a terceros para reparar los defectos, descontando el coste de la retención
- Retener proporcionalmente el importe necesario para las reparaciones
- Devolver el excedente si la retención supera el coste de reparación
Ejemplo práctico:
En la obra de 60.000 € con retención de 3.300 €, aparecen fisuras en alicatado del baño 8 meses después de la recepción. El coste de reparación por terceros es 1.200 € (IVA incluido).
- Importe ejecutado de la retención: 1.200 €
- Importe a devolver al constructor: 3.300 - 1.200 = 2.100 €
El promotor debe documentar con facturas la reparación realizada y comunicar al constructor el desglose de la ejecución de garantía.
Retención vs aval bancario: ventajas e inconvenientes
Muchos constructores prefieren aportar aval bancario en lugar de soportar la retención dineraria. Analicemos ambas opciones:
Ventajas de la retención dineraria (para el promotor)
- Disponibilidad inmediata: el dinero está en poder del promotor
- Sin gestiones bancarias: no requiere excusión previa ni trámites
- Coste cero: no genera comisiones ni gastos
- Control total: el promotor decide cuándo y cómo ejecutarla
Ventajas del aval bancario (para el constructor)
- Liquidez: cobra el 100% de la obra al finalizar
- Financiación: mejora su tesorería durante el periodo de garantía
- Profesionalidad: transmite solvencia ante el promotor
El coste del aval bancario suele oscilar entre el 1% y 2% anual del importe avalado. En nuestro ejemplo de 3.300 € durante 1 año, el constructor pagaría entre 33 y 66 € de comisión, cantidad que muchos consideran razonable frente a no disponer de 3.300 € durante 12 meses.
Cláusula tipo para aval en contrato
"El constructor podrá sustituir la retención del 5% por aval bancario solidario, emitido por entidad de primer nivel, con vigencia mínima hasta 30 días después de finalizar el periodo de garantía. El aval será entregado al promotor antes de la recepción de la obra y devuelto transcurrido el plazo de garantía sin defectos imputables al constructor."
Esta opción es compatible con contratos de obra por administración, donde el constructor actúa como gestor y el promotor asume los costes directos.
Aspectos fiscales de la retención: IVA y facturación
La gestión fiscal de la retención genera dudas frecuentes. Desde el punto de vista del IVA:
Devengo del IVA en la retención
Según el artículo 75 de la Ley 37/1992 del IVA, el impuesto se devenga cuando se realiza la operación gravada. En obras de construcción, el devengo se produce:
- En el momento de la recepción total de la obra si se factura íntegramente
- En cada certificación parcial si se factura por fases
La retención del 5% no altera el devengo: el constructor debe facturar el 100% de la obra (incluida la parte retenida) y repercutir el IVA correspondiente sobre el total.
Facturación correcta con retención
Factura emitida en la recepción (obra de 60.000 €):
Descripción: Reforma integral vivienda según contrato de fecha XX/XX/XXXX
Base imponible: 60.000,00 €
IVA (10%): 6.000,00 €
TOTAL FACTURA: 66.000,00 €
Forma de pago:
- Importe abonado en recepción: 62.700,00 €
- Importe retenido (5% + IVA): 3.300,00 €
(a abonar tras periodo de garantía de 12 meses)
El constructor declara en su autoliquidación trimestral de IVA el importe total de 6.000 €, independientemente de que 300 € correspondan a la parte retenida. El promotor, si es empresario o profesional, puede deducir íntegramente los 6.000 € de IVA soportado en el mismo trimestre.
Devolución de la retención: documentación
Transcurrido el periodo de garantía, NO se emite nueva factura. El procedimiento es:
- El constructor remite escrito solicitando devolución de retención
- El promotor verifica ausencia de defectos
- Se realiza transferencia del importe retenido (3.300 €)
- Se documenta mediante recibí o carta de pago
No hay nuevo devengo de IVA porque ya se liquidó en la factura original.
Retención en proyectos complejos con dirección facultativa
Cuando la reforma integral requiere proyecto técnico y dirección de obra, la retención puede aplicarse también a honorarios profesionales, aunque es menos frecuente.
Retención en contratos de dirección de obra
Los arquitectos y aparejadores que suscriben un contrato de dirección de obra certifican la correcta ejecución. Su responsabilidad decenal (art. 17 LOE) cubre defectos constructivos imputables a deficiencias en la dirección.
Algunos promotores exigen retención del 5% sobre honorarios de dirección facultativa, especialmente en obras superiores a 200.000 €. Sin embargo, lo habitual es que los técnicos contraten un seguro de responsabilidad civil profesional que cubra esta garantía, haciendo innecesaria la retención.
Coordinación entre retenciones de constructor y técnicos
En una obra de 60.000 € con honorarios de dirección de 3.600 €:
- Retención constructor: 3.000 € (sobre 60.000 €)
- Retención arquitecto técnico: 180 € (sobre 3.600 €)
- Total retenido: 3.180 € + IVA correspondiente
La liberación de ambas retenciones debe coordinarse: no tiene sentido devolver la del constructor si el director de obra detecta defectos en el periodo de garantía.
Errores frecuentes en la gestión de la retención
Nuestro equipo de arquitectos y abogados identifica estos errores comunes:
Error 1: Calcular la retención sobre el IVA incluido
Incorrecto: 66.000 € × 5% = 3.300 € (base + IVA) Correcto: 60.000 € × 5% = 3.000 € + IVA = 3.300 €
Aunque el resultado final coincida, el desglose es relevante para la contabilidad fiscal.
Error 2: No especificar el plazo de devolución
Contratos ambiguos generan conflictos. Debe constar expresamente el plazo de garantía y el procedimiento de devolución.
Error 3: Ejecutar la retención sin dar opción de subsanar
La jurisprudencia exige que el promotor notifique fehacientemente los defectos y otorgue plazo razonable de reparación antes de contratar a terceros.
Error 4: Devolver la retención antes del plazo
Presiones del constructor pueden llevar al promotor a devolver anticipadamente la garantía, perdiendo su protección ante defectos posteriores.
Modelo de cláusula contractual sobre retención del 5%
Para un contrato de reforma integral de vivienda redactado conforme a derecho, recomendamos esta cláusula:
CLÁUSULA DE RETENCIÓN Y GARANTÍA
*"1. El PROMOTOR retendrá el cinco por ciento (5%) del precio total de la obra, IVA incluido, como garantía del correcto cumplimiento de las obligaciones del CONSTRUCTOR durante el periodo de garantía.
El importe retenido asciende a la cantidad de [IMPORTE] euros ([CIFRA] €), que no será abonado en el momento de la recepción de la obra.
El periodo de garantía será de DOCE (12) MESES, computados desde la fecha del Acta de Recepción de la Obra, durante los cuales el CONSTRUCTOR responde de los vicios o defectos de ejecución.
Transcurrido el periodo de garantía sin que se hayan manifestado defectos imputables al CONSTRUCTOR, el PROMOTOR procederá a la devolución íntegra de la retención en el plazo máximo de TREINTA (30) días naturales desde la solicitud del CONSTRUCTOR.
Si durante el periodo de garantía se detectasen defectos, el PROMOTOR notificará fehacientemente al CONSTRUCTOR, quien dispondrá de QUINCE (15) días hábiles para proceder a su subsanación. En caso de incumplimiento, el PROMOTOR podrá ejecutar la retención para contratar a terceros, previa comunicación detallada y documentada de los trabajos realizados y su coste.
El CONSTRUCTOR podrá sustituir la retención dineraria por aval bancario solidario de entidad de primer nivel, con vigencia hasta treinta días después de finalizar el periodo de garantía."*
Esta redacción equilibra los intereses de ambas partes y se ajusta a la normativa civil y de construcción vigente.
Conclusión: garantía bilateral de calidad
La retención del 5% en contratos de reforma integral no es un castigo al constructor, sino un mecanismo de garantía bilateral: protege al promotor ante defectos constructivos y estimula al constructor a ejecutar con calidad profesional, sabiendo que recuperará íntegramente su importe si la obra es correcta.
Calcular correctamente esta retención, establecer plazos claros de devolución y documentar adecuadamente todo el proceso son aspectos fundamentales que deben recogerse en un contrato profesional. En contratosdealquiler.es, nuestras plantillas elaboradas por profesionales incluyen cláusulas específicas adaptadas a cada tipo de obra, garantizando seguridad jurídica para promotor y constructor.
Recuerde que el importe retenido debe calcularse sobre la base imponible (sin IVA), aplicar el porcentaje acordado (habitualmente 5%), sumar el IVA correspondiente a esa retención, y establecer un plazo de devolución vinculado al periodo de garantía contractual, que suele ser de 12 meses en reformas integrales. Ante cualquier duda, consulte con profesionales especializados en derecho de la construcción.